Immobilienerwerb 'Checkliste vor Kauf'

Dieses Thema im Forum "Residenten in Spanien" wurde erstellt von baufred, 11. Juli 2011.

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  1. baufred
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    Immobilienerwerb 'Checkliste vor Kauf'
    Immobilienerwerb 'Checkliste vor Kauf'

    Die Liste ist gedacht als "technische" Merkliste zur Beurteilung einer Immobilie
    - i.d.R. sind nicht immer alle Optionen erfüllbar bzw. es besteht kein Bedarf dafür
    - Bescheinigungen, Urkunden und Kosteninfos sind dagegen immer einzufordern
    - weiterhin erhebt sie nicht den Anspruch auf Vollständigkeit
    - je nach Wunschkatalog und Interessenlage sind weitergehende Variationen & Details zu definieren

    Info:
    Je nach Nutzungsoptionen: Dauernutzung oder Ferienwohnung/~haus sind besondere jahreszeitlich bedingte bauphysikalischen Randbedingungen zu beachten.
    > Lüftung bei Abwesenheit und "extrem" dichten iso-verglasten Alu-/Kunstofffenster w.g. fehlender "natürlichen" Undichtigkeiten > mögliche Feuchteprobleme
    > Art und Wirtschaftlichkeit einer Beheizung im Winter > Stichwort "Solarunterstützung"
    f. Heizung & Warmwasserbereitung etc. > Sommer/Übergangszeit: Poolbeheizung


    1. Infrastruktur
    > Flughafenentfernung
    > Leihwagenvermieter am Flughafen/Büro am Wohnort
    > Ortslage => Finca, Urbanisation oder Stadthaus/Eigentumswohnung
    > Bus-/Eisenbahnanbindung

    2. Standort & Lage der Immobilie
    > Haus oder Eigentumswohnung
    > Barrierefreiheit => Rampen/Aufzug/Türbreiten (Nachrüst-Optionen gegeben?)
    > Hanglage? Süd-/Westhang (+), Nord-/Osthang (-) > Abschattung i.d. Abendstunden> Terrasse
    > Steilhang? Fels/Erdreich/~rutschgefahr/Stützmauern/Bebauung Haus o./u. Pool in Hangnähe?
    > Geländegefälle > evtl. Gefahrenpotenzial für Haus/Pool/Erweiterungsoptionen
    > Erdbebengebiet? (googeln: zonas sísmicas España)
    > wichtig: besonders bei Fincas => Einsichtnahme im Ayuntamiento im "Flächenentwicklungsplan" (planes/programas urbanísticos de la zona/del municipio) > zukünftige Nutzung des Areals > "Enteignungspotenzial"

    2.1 Finca > spez. Besonderheiten
    > Bewirtschaftungsaufwand
    > Erschließung: Straße, Wasser, Strom, Telefon (Internet), Schmutz-/Regenwasser > geplante Verbesserungen > Folgekosten!!
    > Grundbuch: spezielle Wege-/Leitungsrechte u. Sondernutzungsrechte Dritter > Auflagen?
    > Sonderinstallationen/Genehmigungen: Brunnen, Ausfahrgrube (pozo negro), Klärgrube (fosa séptica) m. Anschluß an Vorfluter (Graben) > spez. Auflagen?
    > Wasserrechte/Wassernutzungsverpflichtungen/-auflagen u. deren Kosten/Auflagen
    > bei Geländegefälle > "Schwemmwasser" bei "Stark"regen => z. Haus?
    > in Niederungen: Überflutungsgefahr bei "Stark"regen

    2.2 Grundstück allg.
    > Verwaltungs-/Bewirtschaftungskosten (Umlage bei Wohnquartiere)
    > erforderl. Pflegeaufwand d. eig.Parzelle > Bepflanzung/Pool
    > PKW-Stellplatz > Option: Carport/Garage?
    > Optionen für mögl. Hauserweiterung > Wohnraum/Abstellraum/Technikraum (Solar)/Pool
    > bei "Stark"regen > Rückstau auf Grundstück o. Abflussmöglichkeit?

    2.3 Gebäude/~substanz
    > Einsicht in Grundbuch (Registro de la Propiedad) bzw.
    > Grundbuchauszug (certificado/certificación registral) > Lasten auf d. Grundstück > finanziell/dinglich (evtl. Nutzungseinschränkungen!)
    > Bewohnbarkeitsbescheinigung (Célula de la Habitabilidad)
    > besondere Lieferverträge z.B. Gas > Dokumentation der Installation d. Systems (Heizung/Herd)
    > Baujahr => .......
    > Wohnfläche => ............ m²;
    > Räume => ..... Zi.; Küche: offen/geschlossen; Wannen- u./o. Duschbad m./o. WC; sep. WC
    > Himmelsrichtungsorientierung Grundriss (kl. Kompass mitnehmen!!)
    - Schlafzimmer Nord/Ost (+) /Süd/West (-)(Aufheizung!! d. Sonneneinstrahlung)
    - Wohnbereich Süd/Südwest > Terrasse Südwest/West
    > Baugrund: Unterbau: Felsen (+), Ebene mit "weichem" Baugrund (~-/Grundwasser?)
    > Fundamente: unbewehrt/bewehrt (ohne/mit Moniereisen!)... ausreichend dimensioniert?
    > Fenster: Holz, Alu / Einfach-/Isoverglasung >
    > tragende Decken:
    - alte/hist. Bauten> Holzbalken? > Befall Holzschädlinge
    - Neubauten (< ca.20-30 Jahre)> Stahlbetonbalken m. Füllkörper: Beton/Ziegel
    > Fussboden gegen Erdreich: > Kriechkeller vorh.? durchlüftet? Wärmedämmung?
    > Dach: gebrannte Dachziegel (+)/Betondachsteine(-) > Lüftungsöffnungen im Giebel?
    > sichtbare Risse? => "Setzungen" des Gebäudes (-) o. nur "Haarrisse" > Temperaturspannungen (Sonne)(~+)
    > Ausstattung u. Installationen Küche/Bad > Größe/Zustand/Modernisierungsbedarf
    > Bodenbeläge > Material/Zustand
    > Außenwände > Beton-Blocksteine (-), gebrannte Ziegel (Lochstein +), Luftschichten? zusätzl. Dämmung?
    > Innenwände > glatt/Struktur>Zustand/Renovierungsbedarf/~aufwand
    > Fassade > Zustand/Sanierungsbedarf/Achtung: keine Plastikfarben!
    > Nachrüstbarkeit für Solartechnik (WW-Kollektoren/Photovoltaik) f. Strom, Warmwasser/Heizung/Poolheizung

    3. Überlegungen zur Finanzierung
    > Kaufsummengrenze: ...................
    > Maklercourtage: ................
    > Steuern im Zusammenhang mit dem Erwerb:
    - Grunderwersbssteuer (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales)
    - Wertzuwachsteuer für Gründstücke (Impuesto de Plusvalía); je nach Vertrag! Käufer o. Verkäufer (normal)
    > Finanzierungsrisiken > Deckung durch:
    > Vermietungszwang zur Deckung von Finanzierungslücken Kauf & laufende Kosten
    > finanzielle Reserven/Rücklagen f. eig. "Groß"reparaturen/mögl. Eigenanteil Anliegerkosten bei "Nachrüstaktionen"/Sanierungen d. Infrastruktur der Gemeinde (Straßen/Entwässerung/sonst. Leitungsnetze)
    > sonstige laufende Kosten:
    - allg. Verwaltungskosten (nur bei Wohnquartier/Eigentumswohng. m. Gemeinschaftseigentum)
    - besondere "Betreuungskosten" > Gärtner, Poolpflege etc.
    - lfd. Kosten Elt./Gas/Wasser/Gemeindeabgabe: Müll, Strassenbeleuchtung etc.
    - jährl. Grundsteuer/Immobilien~ (Impuesto sobre Bienes Inmuebles-IBI > Costa Blanca: Suma)
    - jährl. Einkommensteuer z. Immobilie (z.B.: Impuesto sobre la Renta de no residentes)

    Saludos -- baufred --

    Nachsatz: sollten noch wesentliche Merkpunkte u. spezielle "kostenwirksame" Sonderleistungen fehlen > Ergänzungen helfen immer ::daumen:

    Wichtig :!: : ... die Liste wird ständig erweitert u. aktualisiert
     
    #1 11. Juli 2011
    Zuletzt von einem Moderator bearbeitet: 11. Juli 2011
  2. Julchen
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    Super gute Arbeit und verständlich aufgeführt Baufred!! ::daumen:

    Zu Absatz 3 "Überlegungen zur Finanzierung "
    würde ich noch zusätzliche jährliche Rücklagen für eventuell später aufkommende Kosten mit einkalkulieren.

    z.B. Eigenkostenanteil bei nachträglichen Anschluss an eine Kläranlage und Erdverkabelung von Versorgungsleitungen oder nachträglicher Anschluss an eine Straßenbeleuchtung ( falls ursprünglich noch nicht vorhanden).

    LG
     
    #2 11. Juli 2011
  3. Gast4179
    Gast4179 Guest
    Spezielle Probleme bei Fincas.

    Gibt es ein eingetragenes Wegerecht durch das Grundstück für die Nachbarn?
    Das ist in den uralten, umfangreichen Escrituras häufig irgendwo im Text versteckt und in einem altspanisch oder Behördenspanisch das man nur mühsam versteht.

    Geht durch die Finca evtl. ein camino real? Ein Durchgangsweg für Herden den man nicht verschliessen darf. Hat die Finca eine Option für Bewässerung (riego)? Muss auch wenn man es nicht nutzt bezahlt werden.

    Ist der Brunnen auf der Finca, offiziell genehmigt und eingetragen?
     
    #3 11. Juli 2011
  4. baufred
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    ... ist zwar unter 2.1 Finca > spez. Besonderheiten => Erschließung erwähnt ... gilt natürlich auch für alle anderen Situationen; speziell für ältere Urbanisationen mit Defiziten in diesen Fällen ... und natürlich auch für die sogenannten Stadthäuser; falls die vorhandenen infrastrukturellen Einrichtungen/Installationen zur Erschließung der Grundstücke überaltert sind und Reparatur-/Erneuerungsbedarf haben bzw. nachgerüstet werden sollen/müssen :eek:

    @levantina: das gehört zu:
    2.3 Gebäude/~substanz
    > Einsicht in Grundbuch (Registro de la Propiedad)/Grundbuchauszug > Lasten auf d. Grundstück
    .... und die anderen "Besonderheiten" trage ich nach

    Saludos -- baufred --
     
    #4 11. Juli 2011
    Zuletzt von einem Moderator bearbeitet: 11. Juli 2011
  5. baufred
    baufred Well-Known Member
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    ... als Themenergänzung:
    Link zur HP einer dtsch. Steuerberatungs-/Anwaltskanzlei mit deutschen Erklärungen zu den spanischen Begriffen des Steuerrechts rund um die Immobilie Kauf/Verkauf/Vererben ... Verweise dazu auf der linken Seite der HP:
    http://www.luebeckonline.com/steuern/spanien/steuern-beim-immobilienbesitz-in-spanien.html

    ... und für Freaks wie mich :mrgreen: , die sich mit der spanischen Sprache auseinandersetzen wollen, diese sehr informative Seite:
    http://www.euroresidentes.com/vivienda/

    Saludos -- baufred --
     
    #5 11. Juli 2011
  6. gitana
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    Hi baufred,

    Deine beiden Links kommen mir gerade wie gerufen!

    Danke dafür. -

    Euch einen gemütlichen Abend. :-)
     
    #6 11. Juli 2011
  7. Ghost
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    #7 11. Juli 2011
  8. toyotadesigner
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    Bereits lange vor dem Kauf einer Immobilie die Geisteshaltung ändern:

    01. Was will ich wirklich?
    02. Was will mein Partner/Familie wirklich?
    03. Immun werden gegen weisse Wände, blauen Pool, türkisfarbenes Meer, grüne Palmen und den blauen Himmel darüber
    04. Daran denken, dass es rund um das Mittelmeer im Winter durch die Feuchtigkeit schweinekalt wird und der Komfort in einer popeligen deutschen Mietwohnung um ein Vielfaches höher ist als in einem 'normalen' Haus an der Küste Spaniens
    05. Eine Wohnung für ein Jahr in dem Zielgebiet mieten, um die klimatischen Bedingungen, Nachbarn, Städte & Dörfer besser einschätzen zu können.

    Ohne diese 5 Punkte braucht sich niemand Gedanken über anständige Wände oder vollständige Dokumente zu machen.
     
    #8 11. Juli 2011
  9. baufred
    baufred Well-Known Member
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    ... darum steht ja in Klammern "technische" vor "Merkliste" ...:!:

    Pkt. 4 + 5 > sind technisch (als Merker!) abgedeckt
    > und "Wohnen auf Probe" ist immer empfehlenswert ... auch wir haben 5 Jahre lang die Mittelmeerküste "abgeklappert"
    > mit Wohnungen 50 m vom Strand bis 5km im Landesinneren auf 80m üNN von Ebene bis Hanglage etc.

    Pkt. 1 - 3 > sind differenziert zu betrachten und lasse ich als emotionellen und wenig rationalen Part in der Liste bewußt aussen vor !

    ... aber um den Lesern/Kaufwilligen doch noch einen selektiven "Spiegel" vorzuhalten, damit sie sich ihrer Gefühle und Wünsche bei Entscheidungen auch durch die "rosarote Brille" vorher schon im Klaren sind ( => "Geisteshaltung"), damit danach die Technik den Rest steuern kann:

    ... aus meiner Sicht sind 6 mehr oder weniger emotional beeinflusste Kategorien in 3 Gruppen festzustellen:

    Gruppe 1: Leute mit "schmalem Geldbeutel" sowie die "gut Betuchten" ... die "träumend" ihren Traum suchen (rosarote Brille)
    Gruppe 2: wie vor ... die praktisch denken und klare Vorstellungen haben ... die Pragmatiker
    Gruppe 3: wie vor ... der Realist mit klaren Vorstellungen aber dennoch seinen Traum leben will

    ... darum speziell an die "Träumer":
    wenn die Technik stimmt und dann noch gepaart werden kann mit einer ansprechenden Optik bei klaren Vorstellungen ("... was will ich eigentlich???") zum zukünftigen Nutzungsprofil sowie im Raumprogramm und dem "Drumherum" und dazu noch vernünftig in Relation gesetzt zur Leistungsfähigkeit meines Geldbeutels passt ...

    >> ... dann sollte jeder in der Lage sein seine Traumimmobilie zu finden ...

    Saludos -- baufred --
     
    #9 12. Juli 2011
    Zuletzt von einem Moderator bearbeitet: 12. Juli 2011
  10. Julchen
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    ... darum speziell an die "Träumer":
    wenn die Technik stimmt und dann noch gepaart werden kann mit einer ansprechenden Optik bei klaren Vorstellungen ("... was will ich eigentlich???") zum zukünftigen Nutzungsprofil sowie im Raumprogramm und dem "Drumherum" und dazu noch vernünftig in Relation gesetzt zur Leistungsfähigkeit meines Geldbeutels passt ...

    Baufred, das liese sich 1:1 auch auf den Traumpartner umsetzten :eek:
    Doch gibt's den wirklich? Macken stellen sich bekanntlich immer erst später heraus :D:D
    einen gelungenen Tag noch............
     
    #10 12. Juli 2011
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