Steuern für ausländische Immobilieneigentümer

Dieses Thema im Forum "Allgemeines zum Thema Spanien" wurde erstellt von Morayma, 30. August 2006.

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  1. Morayma
    Morayma New Member
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    Steuern für ausländische Immobilieneigentümer
    Da ich den Eindruck habe, viele Spanien- bzw. Andalusienfans hier im Forum, wissen gar nicht recht, welche Steuern sie als Hausbesitzer ohne dauernden Wohnsitz in Spanien zahlen müssen, liste ich sie hier einmal auf.

    Man muss dazu wissen, dass in Spanien die Steuern eine Bringschuld ist. D.h. das Finanzamt ist nicht dazu verpflichtet, dem Steuerzahler einen Steuerbescheid ins Haus zu schicken und ihn zur Zahlung aufzufordern. Man muss freiwillig und von sich aus die Steuern dem Finanzamt bringen(zahlen).
    Zahlt man nicht, kann (muss aber nicht) irgendwann einmal ein expediente sancionador (Steuerstrafbescheid) vom Finanzamt ins Haus flattern und man muss nicht nur die Steuern nachzahlen, sondern u.U. auch noch eine saftige multa (Strafe) samt Verspätungszinsen.

    AUSLÄNDISCHE IMMOBILIENBESITZER ohne dauernden Wohnsitz in Spanien müssen die Impuestos sobre Bienes Inmuebles (Grundsteuer) zahlen. Sie ist jährlich fällig und ist eine Gemeindesteuer.
    Der maximale Hebesatz ist vom Staat festgelegt. Innerhalb dieses Spielraumes kann das Rathaus von sich aus den Prozentsatz festlegen. Der freiwillige Zahlungszeitraum (período de pago voluntario) wird vom Rathaus festgelegt und oft mit einem öffentlichen Anschlag (bando) verkündet. Meistens sind es zwei Monate im Sommer. Wer zu spät kommt, zahlt bis zu 20% multa (Strafe) und u.U. Verspätungszinsen

    Besitzt man ein Auto mit spanischer Nummer (matrícula española) muss man die Impuestos sobre Vehiculos de tracción mecánica (KFZ-Steuer) zahlen, ebenfalls eine Gemeindesteuer. Es gibt zur Zeit vier Steuerklassen, die nach Steuer-PS (CV) gestaffelt sind. Für einen Golf mit 1.200 ccm sind es rund 90 Euro im Jahr. Auch hier wird der freiwillige Zahlungszeitraum vom Rathaus festgelegt. In vielen Gemeinden gibt das Rathaus diesen Zeitraum ebenfalls per öffentlichem Anschlag (bando) bekannt.

    Ausländische Hausbesitzer ohne dauernden Wohnsitz in Spanien müssen ausserdem noch jedes Jahr die Impuestos sobre el Patrimonio y sobre la Renta de NO-Residentes bezahlen. Das ist eine staatliche Steuer, die an die Agencia tributaría (Finanzamt) bezahlt werden muss.
    Da sie mit dem modelo 214 (Steuerformular 214) bezahlt wird, kann man sie auch Steuer 214 nennen.Sie setzt sich aus einer pauschalen Vermögenssteuer und einer pauschalen Einkommenssteuer zusammen.

    Die Vermögenssteuer (Impuesto sobre el Patrimonio) wird wie folgt ausgerechnet:
    Besteuerungsgrundlage (base imponible y liquidable) ist entweder
    der Katasterwert (valor catastral) des Hauses oder
    der Escriturawert (valor de adquisición) oder
    der vom Finanzamt festgelegte Wert (valor comprobado por la Administración).

    Der höchste dieser Werte wird als Besteuerungsgrundlage (base imponible y liquidable)genommen. Von diesem Wert kann man mögliche Schulden (deudas) wie z.B. Hypotheken abziehen.

    Der Steuerhebesatz bis zu einem Immobilienwert von 167.129,45 Euro ist 0,2% .
    Der Höchstsatz, bei einem Immobilienwert ab 10.695.996,06 Euro beträgt 2,5%.

    Für die Einkommensteuer für Nicht-Residente (Impuesto sobre la renta de no Residentes) wird (derzeit) immer der Katasterwert (valor catastral)der Immobilie genommen.
    Der Prozentsatz für Häuser, deren Katasterwert seit dem 01. Januar 1994 revidiert wurde, liegt bei 1,1%. Für alle anderen Immobilien sind es 2,0%.

    Im Klartext heisst das: Vom Katasterwert nimmt man 1,1% (bzw. 2,0%). Das ist die Besteuerungsgrundlage. Von diesem Wert bezahlt man 25% Steuer.

    Zur besseren Verstänis ein praktisches Beispiel:
    Der Katasterwert beträgt 100.000 Euro. Davon nehme ich 1,1%, d.h 1.100 Euro, die Besteuerungsgrundlage (base imponible). Davon muss ich 25% Steuern, also 275,00 Euro zahlen.

    Auf dem Formular werden beide Steuern zusammengezählt. Gezahlt wird (derzeit noch) im Nachhinein bis zum 31. Dezember. D.h. am 31. Dezember 2006 muss man die Steuer für 2005 zahlen.

    Das Finanzamt stellt dafür Steueretiketten (etiquetas identificativas)zur Verfügung, auf denen die Adresse und die NIE-Nummer des Immobilieneigentümers steht. Hat man diese Etiketten nicht, muss man dem Steuerformular eine Kopie der NIE-Nummer beifügen.

    Viele Notare verlangen mittlerweile beim Verkauf eines Hauses vom Verkäufer den Nachweis, dass er die Steuer 214 bezahlt hat, zumindest die vom Jahr vor dem Verkauf des Hauses.

    Auch wenn es nicht ganz hierher gehört: Wichtig für Hauskäufer ist die Plusvalía (Wertzuwachssteuer). Das ist ebenfalls eine städtische Steuer.
    Laut Gesetz muss der Hausverkäufer diese Steuer zahlen, denn er hat ja den Wertzuwachs. In der Praxis „drückt man sie auch gern mal den unerfahrenen Käufer aufs Auge“. Deswegen in der Escritura genau aufpassen.
    Ausserdem im Fall dass der Vekäufer die plusvalía trotz Vereinbarung nicht zahlt, hat der Käufer Pech. Sein neugekauftes Haus wird mit dieser Steuer belastet und er muss doch zahlen. Das kann bei älteren Häusern ein recht hoher Betrag sein. Denn je länger das Haus demselben Eigentümer gehörte, desto höher ist diese Steuer.

    Spanier und ausländische Hausbesitzer mit dauerndem Wohnsitz in Spanien zahlen diese Steuern auch. Sie werden allerdings in der jährlichen Einkommensteuer- und der Vermögenssteuererklärung berücksichtigt.

    Saludos
    Morayma
     
    #1 30. August 2006
  2. Balu
    Balu Member
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    Hola Morayma,
    ich kann nur staunen wie gut Du dich auskennst.
    Also, ich glaube und hoffe, da habe ich alles richtig gemacht.
    Wir bekommen eine Steuer jährich abgehalten und zwar
    Urbana-bienes Inmuebles und diese wird vom Ayuntamiento in
    Tarifa festgelegt und über Unicaja abgehalten.
    Von diesem Steuerbescheid wird dann die 214er Steuer berechnet,
    und das ist in der Tat eine Bringschuld, denn dafür muß ich extra nach Algeciras auf das Amt.
    Aber meine Frage nun an dich, das ist dann an Steuern für das Haus auch alles. - oder? Ehrlich gesagt, haben wir uns vor 10 Jahren keine Gedanken darüber gemacht, und wir waren wie man so schön sagt ziemich blauäugig.
    Nach dem Motto - wird schon gut gehen. Gott sei Dank ist es auch bis heute gut gegangen.
    Kennst Du dich auch mit Hausversicherungen aus, und was da zu beachten ist? Wir haben zwar eine Versicherung, aber diese besteht auch bereits seit zehn Jahren.
    Nochmals vielen Dank und schön, das es dich und vor allem dieses Forum gibt.

    Cordiales saludos
    Balu
     
    #2 30. August 2006
  3. Morayma
    Morayma New Member
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    Die städtische Steuer, die Du urbana-bienes inmuebles nennst, ist die IBI Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Wahrscheinlich hast Du einen Abbuchungsauftrag (domiciliación). Deswegen wird sie vom Konto abgebucht.

    Rechnet Deine 214er Steuer ein Steuerberater aus, oder wer macht das?

    Meines Wissens sind das alle Steuern, die ein ausländischer Immobilieneigentümer in Spanien zahlen muss: Grundsteuer (IBI) und Steuer 214.

    Beim Hausverkauf muss der Verkäufer die städtische Wertzuwachssteuer (plusvalía) ans Rathaus zahlen und der Käufer muss von der Kaufsumme, die in der Escritura eingetragen ist, 5% abziehen und ans staatliche Finanzamt (Agencia Tributaria) abführen. Das ist eine "Anzahlung" auf die Kapitalertragsteuer für Ausländer, die zur Zeit noch bei 35% liegt. Sie vermindert sich aber im Laufe der Jahre, die man das Haus als Eigentum hatte.

    Da ist aber bereits für 2006/2007 eine Neuregelung von Madrid beschlossen worden bzw. geplant. Da kenne ich mich noch nicht so richtig aus. Bisher weiss ich nur, dass diese Steuerbefreiung für langjährige Immobilieneigentümer entfällt :cry:

    Bisher war es so: Wer vor dem 31. Dezember 1986 gekauft hatte, war bisher von dieser Kapitalertragsteuer befreit.

    Seit dem 20. Januar 2006 ist bereits Realität, dass eine Reihe von Steuererleichterungen gefallen sind.

    In Zukunft muss nun auch zahlen, wer die Immobilie schon lange besitzt. Allerdings wird nur der Wertzuwachs seit dem 20. Januar 2006 besteuert.

    Eine gute Nachricht für alle ausländischen Immobilieneigentümer, die in Spanien nicht als Resident angemeldet sind, gibt es auch: Es ist vorgesehen :!: , dass der Höchssteuersatz für diese Kapitalertragsteuer, bisher 35%, von 2007 an auf 18% herabgesetzt wird. :D

    Das ist wohl die Antwort Spaniens auf die heftige Rüge aus Brüssel für den diskriminierenden pauschalen Steuersatz von 35% für Ausländer. Die Spaniern zahlen nämlich nur 15%.

    Alle Verkäufer, egal ob Resident oder nicht in Spanien gemeldet, können nach wie vor einen Inflationsausgleich am zu versteuernden Betrag vornehmen.

    Wenn ein in Spanien gemeldeteter Resident ab dem 65. Lebensjahr seinen Hauptwohnsitz verkauft, und wenn er dort mindestens 3 Jahre gemeldet war, besteht die Befreiung von der Kapitalertragssteuer fort.

    Wenn ich mehr weiss, melde ich mich.

    Von Versicherungen habe ich keine Ahnung. Am besten holt man sich Informationen bei verschiedenen Anbietern ein und lässt seine bestehende Versicherung von Zeit zu Zeit überprüfen, oder der versicherte Wert noch stimmt, d.h. hoch genug ist.

    Saludos
    Morayma
     
    #3 30. August 2006
  4. stroh
    stroh New Member
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    Modelo 214

    Hallo Moraymo,

    habe deinen tollen Artikel jetzt erst gefunden, weil ich Infos für den Verkauf unserer Wohnung suche.

    Wir haben die 214 Steuer natürlich aus Unwissendheit noch nie bezahlt (hab sehr schlechtes Gewissen). Wie soll man sich jetzt verhalten, geh ich dieses Jahr (im Juli bin ich in ES) zum Finanzamt erkläre die Sachlage oder zahl ich einfach für dieses Jahr die 214. Irgendwo hab ich gelesen das der Notar oder Anwalt beim Verkauf nur den letzten Steuerbescheid sehen möchte.

    Über Tipps und Ratschläge (legal oder auch anders) zum Verkauf einer Wohnung bin ich sehr dankbar (natürlich auch als PN)

    Gruß stroh
     
    #4 9. Mai 2007
  5. Gast1975
    Gast1975 Guest
    Hallo,
    toll zusammengefasste Info, Morayma!

    Noch eine Ergänzung: vielleicht ist das nicht nur in Granada so: wenn man seine IBI oder auch sonstige Steuern per domiciliacion bei einer bestimmten Bank bezahlt (hier Caja Granada), bekommt man bis zu 25% Rabatt auf die Steuern. Da lohnt es sich für manchen, die Bank zu wechseln.... Hier ist das so die Haus-und-Hof Bank, also vielleicht mal bei der jeweiligen wichtigsten Caja nachfragen, ob die auch solche Abkommen mit dem Rathaus machen. Im Prinzip haben alle was davon: die Stadt bekommt ihr Geld schneller und die Hausbesitzer (gilt teilweise auch für andere Steuern von Unternehmen etc.). sparen.
     
    #5 9. Mai 2007
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