Hurra, spanische Häuser werden immer billiger!

Dieses Thema im Forum "Nachrichten und Aktuelles" wurde erstellt von Eloy, 27. Juni 2012.

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  1. Eloy
    Eloy Gesperrt
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    Hurra, spanische Häuser werden immer billiger!
    Zugegeben, der Titel soll provozieren. Wie ist die Lage aber wirklich einzuschätzen?
    Seit dem Platzen der Immobilienblase, etwa auf 2007 terminiert, sind die Immobilienpreise in Spanien je nach Region und vielen individuellen Faktoren durchschnittlich um ca. 25 - 30 % zurückgegangen. Dies sorgt dafür, daß viele Residenten, speziell die, die erst vor 4 - 5 Jahren in der Hochphase der Preise gekauft haben, von katastrophalem Preisverfall sprechen. Hinzu kommt, daß man sehr gern die Wunschpreise aus der Hochphase mit den tatsächlich z. Zt. erzielbaren Preisen vergleicht und somit zu erheblichen Reduzierungen kommt ( statt 264000 € jetzt 90000 € usw. ).
    Es stellt sich für mich die Frage, wie all diese Zahlen zu bewerten sind. In der trockenen Theorie ist definiert, daß der Preis einer Ware dort ist, wo Anbieter und Interessent sich einig werden, also der Preis, der tatsächlich im Kaufvertrag erscheint ( Schwarzgeld vergessen wir einmal ). Wer kennt diesen Preis überhaupt? Kein Internetportal ( z. B. Fotocasa oder Idealista ) erfährt doch jemals, zu welchem Preis die Immobilie tatsächlich den Besitzer gewechselt hat.
    Um bei dem Beispiel "statt 264000 € jetzt 90000 €" zu bleiben:
    Hat man den Preis von 264000 € 2006 tatsächlich erzielt? Wohl kaum! Wahrscheinlich stand er schon damals auf einem offiziellen Prospekt, tatsächlich angeboten wurden 199000 € und geeinigt hat man sich auf 155000 €. Heute wird diese fiktive Immobilie mit 90000 € angeboten. Ist dies nun der Preis? Nein, er ist es nicht! Er ist das Angebot, das der Eigentümer glaubt machen zu müssen, um überhaupt auf Interesse zu stoßen. Nun erfolgt im Idealfall ein Gegenangebot des potenziellen Käufers. Evtl. einigt man sich auf halber Strecke, evtentuell nicht. Hat man ein gutes Geschäft gemacht, wenn man dieses Haus für, sagen wir, 75000 € bekommen hat?
    Zunächst kann man sich durchaus freuen, daß man nicht 5 Jahre zuvor in der Zeit der ständig steigenden Immobilienpreise 199000 € für ein Schnäppchen gehalten hat. Ansonsten dürfte doch der Blick in die Vergangenheit eher unwichtig sein. Eher ist doch die Frage, ob man sich in 5 oder 10 Jahren immer noch freuen kann, für 75000 € gekauft zu haben. Oder?
    Bei langfristiger Betrachtung und ohne Berücksichtigung der momentan sich zuspitzenden Lage muß man folgendes feststellen:
    1. 1975 mußte man für ein Durchschnittshaus in Spanien etwa 5 Jahresnettoeinkommen ausgeben. Zum höchsten Stand der Immobilienblase waren es 15 Jahresnettoeinkommen. Jetzt mögen es 11 sein. Man sieht, daß das Niveau noch immer sehr hoch ist.
    2. Das Angebot an Immobilien übertrifft die Nachfrage derzeit um das 17-fache, das heißt auf einen Interessent kommen 17 Häuser. D. h. wohl, daß nur die absoluten Sahnestücke ( Spitzenqualität zu einem günstigen Preis oder Normalqualität zu einem sehr guten Preis ) einen Käufer finden.
    3. 1,9 Millionen Immobilien stehen zum Verkauf, 1,3 Millionen sind noch im Bau. Zusätzlich stehen 2,6 Millionen Häuser leer.
    4. Die Banken- u. Finanzkrise in Spanien ( und ganz Europa ) könnte weiter eskalieren und Zweitwohnungsbesitzer und Gläubigerbanken verstärkt zu Verkäufen zwingen, was noch zu einer Vergrößerung des Überangebotes und somit zu weiterem Preisdruck führen kann.
    5. Für einen Käufer wäre es sicherlich auch sehr unerfreulich, zu einem guten Preis gekauft zu haben, dann aber mit ansehen zu müssen, daß die Peseta wieder eingeführt werden und sofort erheblich abwertet. Auch so kann die Immobilien mit einem fiktiven Kaufpreis von 75000 € quasi über Nacht bei einem evtl. Verkauf nur noch ca. 40000 € erbringen und somit fast die Hälfte seines Wertes einbüßen.
    Mein Fazit: Spanische Immobilien sind nach wie vor erstrebenswert. Während die Verkaufswilligen davon sprechen, daß sie einfach nicht mehr verkäuflich seien, ist sie für viele Kaufwilligen eben noch immer unerschwinglich. Der Punkt, wo beide zueinander finden ist m. E. noch nicht gefunden. Die Stellschraube ist der Preis.
    Zum jetzigen Zeitpunkt kann man eine Immobilie dann kaufen, wenn der Verkäufer bereit ist, die zu erwartende Entwicklung der kommenden 2 bis 3 Jahre vorwegzunehmen, das heißt, von den jetzigen Anzeige-Preisen noch einmal ca. 20 - 30 % nachzugeben. Dann sollten sich für den Käufer die Wahrscheinlichkeit, daß man 5 Jahre später der Dumme ist und die Wahrscheinlichkeit, daß man dann Grund zur Freude hat, in etwa die Wage halten. Gleiches gilt dann natürlich genauso für den Verkäufer. Diese Lösung sollte m. E. somit für beide Pareien fair sein!
    Es würde mich freuen, andere Gedanken zu diesem Thema lesen zu können. Von einer Diskussion können alle nur profitieren.
    Nicht weiter berücksichtigt habe ich bei diesem Beitrag, daß man in erster Linie natürlich in der Immobilie leben und sich wohlfühlen möchte. Ganz klar. Aber wenn man kaufen möchte, sollte man sich all diese Gedanken machen.

    Saludos
    Gerd
     
    #1 27. Juni 2012
  2. Desco Negut
    Desco Negut Active Member
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    Ich würde vor 2015 nichts in Spanien kaufen

    Deinen Ausführungen stimme ich im großen und ganzen zu. Vielleicht sollte man noch anmerken, wie oft in letzter Zeit der Spruch "ahora es el momento de comprar" (jetzt ist der Moment zu kaufen) zu hören ist.
    Ich glaube, daß dieser Moment erst eintritt, nachdem es zu einer noch viel stärkeren Marktbereinigung kommt. Zumal der spanische Immobiliensektor neben dem Überangebot auch noch mit einem anderen Problem kämpft, nämlich den in meinen Augen mehrheitlich unfähig-ignoranten, geldgierigen Maklern.
    Die Tatsache, daß nicht wenige Spanier durchaus glauben, daß es zu einer Renaissance des Immobilienmarktes kommt, zeigt, daß man in Spanien imstande ist, den gleichen Fehler zwei Mal zu machen. Und so wird es auch kommen.

    Gruß von einem glücklichen, langjährigen, schuldenfreien Mieter.
     
    #2 27. Juni 2012
  3. Oricos
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    Der Preisverfall, oder besser gesagt Rückfall, in Bereiche, die immer noch einen 100%-Gewinn innerhalb von 10-15 Jahren sichern, ist vor allem im Berich der normal- bis mittelpreisigen Immobilien zu beobachten.

    Alles, was Luxus ist. hat seinen Preis gehalten, denn diese Käufer sind in der Regel nicht aus dem Euro-Raum.

    Ich beobachte, dass Häuser, die 1998 für ca 100.000 Mark gekauft wurden, mit ein wenig Geduld für um die 100.000 Euro verkauft werden, denn sie hatten um 2005 bis 2008 noch einen Wiederverkaufspreis von ca. 160.000 bis 180.000 Euro.

    Leute, die in der Hochpreisphase gekauft haben, sind heute die Dummen, wenn sie verkaufen müssen.

    Aber jemand, der sein Haus schon 15 Jahre hat, kommt ohne Verlust und durchaus auch mit einer guten Verzinsung dabei weg.

    Das Kernproblem ist: GIER

    Die Leute glauben, dass man mit einem Besitz das zigfache an Verzinsung erzielen muss und kann, als eine Festgeldanlage jemals bringen wird.

    Auch das macht den Markt kaputt, genauso wie die "dummen" Engländer und Iren, die auch in der Hochpreiszeit jeden Preis gezahlt haben, da es ja weniger Angebot als Nachfrage gab.

    Dazu die billigen Hypotheken und das teure Pfund Sterling, jetzt haben sie Probleme, die Hypotheken werden immer teurer und das Pfund ist auch nicht mehr so stark.

    Dazu kommt, dass die Hypothekenbelastung in Spanien verschieden zu der in Deutschland ist: In Spanien zahlt man während der ersten Jahre fast nur Zinsen und so gut wie keine Tilgung, was den Verlust noch traumatischer macht.
     
    #3 28. Juni 2012
  4. Eloy
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    Na, bisher herscht ja traute Einigkeit....
    Interessant ist aber der Effekt, daß die Menschen dazu neigen, bestehende Trends fortzuschreiben. Als beispielsweise vor einem Jahr der DAX die 5000 Punkte-Marke kurz unterschritt, wurde vielfach gefragt, ob denn auch die 4000 Punkte noch erreicht würden. Dann kam, auch die sogenannten Experten waren weitestgehend überrascht und mußten ihre Argumentation umstellen, ein Anstieg auf über 7000 Punkten.
    Auch wenn man diesen Effekt einbezieht, kann man sich beim besten Willen in der gegenwärtigen Situation keinen Preisanstieg in Spanien vorstellen. Wo das Angebot die Nachfrage derart übersteigt, müßte meiner Meinung nach eine Anpassung nach unten erfolgen. Oder, besser ausgedrückt, die Preise müssen vom Gipfel noch weiter herunterkommen.
    Für potenzielle Käufer sollte dies m. E. bedeuten: Entweder von den jetzigen "Katalogpreisen" noch einmal ca. 25 % herunterhandeln ( dann bleibt immer noch ein Risiko! ) oder erstmal im Zielgebiet möbliert einmieten und die Augen und Ohren offenhalten.
    Entweder man erwischt irgendwann das richtige Objekt oder den richtigen Zeitpunkt ( weiß man leider immer erst hinterher ) oder man fühlt sich in der Mietwohnung so wohl, daß man ein eigenes Haus garnicht mehr anstrebt. Auch dies hat ja seine Vorteile.

    Saludos,
    Gerd
     
    #4 28. Juni 2012
  5. JuanMa
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    Ich bin einverstanden mit allem Gesagten.


    Für ein Haus für seine Familie arbeitete 1998 ein Deutscher 12 Jahre und hatte es bezahlt.
    In schlechten Volkswirtschaften wie Kolumbien 15-18 Jahre.
    In Spanien waren es 20 Jahre.
    Das stieg bis auf 50 Jahre in 2005.
    Ein spanischer Bauarbeiter kann seit 10 Jahren in seinem Leben kein Haus kaufen.
    Seit 8 Jahren macht die Arbeit ein Rumäne, wenn seine Familie etwas zu essen bekommt.
    Ein spanisches Haus bauen bezahlt 30.000 der Käufer 150.000 in 2003.
    Ein Haus für 150.000 in Deutschland in 2004 hat 3 Isolierungen, Heizung, Keller, Garten. Auch 5 leere Rohre für Solar oder etwas was man in 50 Jahren erfindet. Das deutsche Haus steht in 50 Jahren noch und wird vererbt.
    Das spanische Haus nicht.
    Die Differenz bezahlt der Euro. Oder der Käufer der mehr als 30.000 plus etwas bezahlt.

    Was ist billig?

    Das Haus des arbeitslosen Bauarbeiters gehört jetzt der Bank. Die Schulden muß er immer noch bezahlen. Das sagen die deutschen Nachrichten nicht.
    Die Bank wird jetzt gerettet.
    Alle die in das Spiel eintreten verlieren. So einfach ist das.
     
    #5 29. Juni 2012
  6. Tibi
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    Das Haus des Bauarbeiters hat schon immer der Bank gehört. Weil Zinszahlung & minimale Tilgung mit einer Laufzeit von 30-40 und mehr Jahren vereinbart wurden.

    In D weiß jeder, der sich mit Haus- oder Wohnungskauf beschäftigt, das bei einer Zwangsversteigerung oder Übereignung des Besitzes an die Bank, die Restsumme trotzdem gezahlt werden muss.

    Auch in D gab es in den Endsiebzigern und Anfang 80er eine wahre Flut von Zwangsversteigerungen, teilweise sogar fast ganze Siedlungen. Weil die Bauherren zinsgünstige Gelder von einer staatlichen Stelle mit einer Laufzeit von 5 Jahren erhielten. Und nach 5 Jahren kam das böse erwachen, die Zinsen waren gestiegen und es mussten wesentliche höhere Abträge gezahlt werden. Viele Hausbesitzer konnten es nicht, weil sie vorher schon an der Machbarkeitsgrenze waren.

    Jedoch konnten viele dieser Menschen, vor erst in den Häusern wohnen bleiben, weil die Banken sich mit Mietzahlungen bzw. Zahlungen durch die Sozialämter einverstanden erklärten. Erst nach erfolgter Zwangsversteigerung musste das Haus geräumt werden. Aber die Restschuld blieb ihnen immer noch erhalten.
     
    #6 29. Juni 2012
  7. JuanMa
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    Tibi,
    danke für die Antwort, daß deutsche Häuser noch mehr haben und ich viel vergessen habe.
    Aber ich empfehle dir 2 Experten:
    1. Eine Kindergärtnerin. Die erklärt Kindern, die vorlaut und unverschämt (=prepotente) waren, daß man sich zuerst entschuldigen muß und danach vielleicht ein weiteres mal Ernst genommen wird.
    2. Einen beliebigen Bankkunden, der eine spanische und eine deutsche Bank um eine Hypotek gefragt hat. Deiner Teorie fehlt die Realität.

    Das weiß doch jeder?
    Du nicht.

    Zufällig gefunden und passt zum Fehlen des Wissens mit prepotencia: Urlaubsbeginn 15.08.????? In welchem Spanien?
     
    #7 2. Juli 2012
  8. Tibi
    Tibi New Member
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    :confused::confused:

    Deine Antwort verstehe ich überhaupt nicht. Was willst du mir sagen?
    Für was sollte ich mich entschuldigen?

    Mein vorheriger Beitrag entspricht der Realität und Erfahrung. ::daumen:

    Ja, sehr viele Firmen in Spanien beginnen nun mal mit dem Feiertag Mariä Himmelfahrt ihre 14tägigen Sommerferien.

    Oder sind dir in der Zeit 15.08. bis 31.08. noch nicht die geschlossenen Rollläden von Apotheken und vielen anderen Geschäften aufgefallen?
     
    #8 2. Juli 2012
  9. Gast15112017
    Gast15112017 Guest
    Aus welchen Quellen hast Du denn diese Zahlen ?? Quellenangabe waere nett.

    Na und, die meisten fanden es doch so toll, dass die Preise so stiegen. Spanien war ja in der Champions Liga des Wirtschaftswachstums angekommen. Und - Kaufen musste auch damals keiner.

    Vielleicht sollte er sich mit einer Wohnung begnuegen. Die gibt es zu guten Preisen und auch dem Einkommen eines Bauarbeiters angemessen - Insofern er ueberhaupt Arbeit hat.


    Wie bei der Unterzeichnung des Kreditvertrages auch so vereinbart. Ist fuer Deutschland nichts Neues. So was gibt es auch dort und findet keinerlei Bemerkung, da ein jeder weiss, was er unterschreibt. Kann sich der spanische Bauarbeiter nicht mehr daran erinnern oder muss ich jetzt Mitleid haben mit einem Menschen, der als nicht ausgebildeter Maurer (oder was auch immer) sein Geld verdiente und glaubte sich bei niedrigen Zinsen bis zur Halskrause zu verschulden muessen ?

    Nicht alle, nur die aktiven Steuerzahler. Die Banken werden verstaatlicht und nach Sanierung wieder versteigert. Kann sogar Gewinn bringen, bei einer resoluten Sanierung.

    Gruss
    Manfred
     
    #9 3. Juli 2012
  10. JuanMa
    JuanMa Gesperrt
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    Pues
    Tibi!
    Ein Spanier sagt dir, daß der 15.08. nicht der Urlaubsbeginn in Spanien ist und du hast Beweise, daß es so sein muß.
    Ich bin beeindruckt.
    Du hast das mit eigenen Augen gesehen, das muß die Wahrheit sein.
    Es muß der Spanier sein, dem etwas nicht aufgefallen ist.
    Schalte am 31.07. den Fernseher an oder Radio. Alle sprechen über eine operación salida. Warum?
    Eine Entschuldigung ist nicht notwendig, du bist wirklich un inocente.

    Zum seriösen Beitrag:
    Provokativ, pasa nada. Ich habe DEM Bauarbeiter das gleiche gesagt. Aber das ist auch nicht die ganze Wahrheit. Für eine Antwort lasse ich mir etwas Zeit und korrigiere das zuerst mit einem Deutschen. Für den Moment - "Haus" will sagen Haus, Hütte, Wohnung, Tipi. Mi casa - mein Haus. Ein ganzes Haus kann auch DER Polier nicht mehr bezahlen.
     
    #10 3. Juli 2012
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