Ferienimmobilie - was ist zu beachten?

Dieses Thema im Forum "Neu hier?" wurde erstellt von Calpe76, 9. Juni 2015.

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  1. Calpe76
    Calpe76 New Member
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    Ferienimmobilie - was ist zu beachten?
    Hallo liebe Spanienforum-Mitglieder,

    Nachdem wir (Mein Mann, unsere 2 Jungs und natürlich ich) bereits jahrelang Urlaub in Spanien (Costa Brava und Costa Blanca) gemacht haben und weiterhin werden, geht uns die Idee ein Ferienhaus zu erwerben, einfach nicht aus dem Kopf. Wir stellen uns vor, dieses Haus sowohl zu vermieten als auch gelegentlich selbst zu nutzen und würde nun gerne euch als Forum-Mitglieder fragen, was denn bei dieser Umsetzung dringend zu beachten wäre?:confused:

    Am liebsten wäre uns ein günstiges Haus mit eigenem Pool, bevorzugt in Cape oder Umgebung. Dann wäre da die Frage, wo findet man die passende Immobilie und wenn dies geschehen ist, vertraut man dann lieber einer Ferienhausvermittlung, die sich um Haus und Gäste (z.B. Schlüsselübergabe) kümmert oder doch lieber einer dort ansäßigen Privatperson? Und wie teuer ist so etwas? Was bekommt eine Agentur für Verwaltung eines Hauses?.....
    Fragen über Fragen. Vielleicht kennt sich hier jemand aus und kann uns ein paar wertvolle Infos geben? Bin mal gespannt und warte ab;)
     
    #1 9. Juni 2015
  2. Acacias37
    Acacias37 Active Member
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    Hallo !
    Erstmal herzlich willkommen im Forum. Ein paar wenige Sätze helfen sicher nicht bei der Kaufentscheidung, und es gibt sehr viele Forenbeiträge, die sich genau mit diesem Thema beschäftigen.

    Aber grundsätzlich ist zu empfehlen, bei der Finanzierung des Objektes nicht auf mögliche Mieteinkünfte zu spekulieren. Die Erfahrung zeigt, dass man sein Ferienhaus in den Schulferein drei und vierfach vermieten könnte, während in der übrigen Zeit eine eher geringe Nachfrage nach Vermietungsobjekten herrscht. Und egal, wer sich drum kümmert, Agentur , Vertrauenspersonen, etc, die wollen alle was abhaben, denn für Gotteslohn tun die es nicht.

    Also: gut durchrechnen, in die Zukunft schauen wie man sich seine eigenen Urlaube der nächsten zwanzig bis dreißig Jahre vorstellt und dann mal lossuchen oder eben auch nicht.
     
    #2 9. Juni 2015
  3. baufred
    baufred Well-Known Member
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    Moin, ... y ¡Bienvenidos! ....

    ... zumindes aus meiner (Architekten)sicht - falls noch nicht das Forum durchgestöbert wurde, mal als Checkliste diese Punkte ausdrucken uns unters Kopfkissen legen:
    https://www.spanienforum.de/forum/spanien/residenten/immobilienerwerb-checkliste-vor-kauf.20131/

    ... dann - aus eigener Überlegung und Erfahrung - die Geschichte mit dem Pool und dem anderen Kosten-"Gedöns" zur Grundstückspflege und -instandhaltung, wenn's denn noch 'ne "anspruchsvolle" Grundstücksgröße sein soll, nochmal überdenken, denn dieser "Kostenbrocken" ist nicht zu unterschätzen - auch wenn er "reizvoll" bei den Besichtigungen rüberkommen sollte .... denn es kommen weitere "unabwendbare" laufende Fixkosten noch dazu::
    >> Hacienda (Einkommensteuer auf selbstgenutzte Immobilie), IBI (Grundsteuer), Umlagekosten der Gemeinde (Müll, Strassenbeleuchtung etc.) und eigene Grundkosten für Wasser, Strom, Telefon & I-net - und dann kommt noch die Hausverwaltung und vielleicht noch 'ne Gestoria für den "Behördenkram" dazu (oder spricht jemand in der Familie halbwegs brauchbar Spanisch ?)... und das alles für ein paar Urlaubstage im Jahr ???? ... denn bis zur Rente scheint es ja bei euch noch ein "Stück Weg" zu sein ....

    ... selbst haben wir uns 20 Jahre vor der Rente mit einem 3SZ-Haus (freistehend) auf relativ kleinem Grundstück und pflegeleichter minimaler Gartengestaltung, die keine Pflege braucht - und ohne Pool! - begnügt ... dafür aber Zentralheizung und Kaminkassette eingebaut und eine größzügige, nicht einsehbare Terrasse auf Hausniveau gegönnt ... und zum Abkühlen gibts 'ne großzügige Aussendusche (mit WW!)... und jetzt in der Rente - Nettoeinkommen ist ja jetzt gut 1/3 weniger!! - sind wir glücklich und zufrieden damit.
    Dafür liegt der Strand nur 1,5 km vor der Haustür ::daumen: ... das genügt ...

    Saludos -- baufred --
     
    #3 9. Juni 2015
    Zuletzt von einem Moderator bearbeitet: 9. Juni 2015
  4. pepe
    pepe New Member
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    Vermietung Ferienhaus:

    - Das Wichtigste ist die Lage! Schöner Blick, am besten Panorama, wenn es geht, auch auf das Meer. Oder auch megazentral, mittendrin im Geschehen.
    - Ein Pool ist ein absolutes MUSS! Ohne geht bei Vermietung recht wenig, und wenn, dann für sehr kleines Geld, nur wenige Tage im Jahr.
    - Internet

    Nur mit diesen Punkten sind lohnenswerte Einnahmen zu erzielen, falls überhaupt Einnahmen ohne diese Punkte zu erzielen sind. Da hat schon mancher daneben geträumt. Und, mal ganz ehrlich, das wollt ihr ja auch. Kinder ohne Pool/Internet geht heutzutage mal gar nicht mehr. Und die sonstigen Smartphones, iPads etc wollen ja auch brummen... Heizung/Klima werden auch immer häufiger nachgefragt. Bäder?
    Kurz, ein höherer Invest beim Haus lohnt sich da schon. Das ist dann auch deutlich besser zu verkaufen, falls es mal sein muss. Es gibt zu viele zu günstige Häuser auf dem Markt welche niemand haben will. Dann gibt es da ja noch die zahlreichen Angebote mit der „echten spanischen“ Ausstattung im Charme vergangener Jahre............ Nee, so was ist vorbei, geht gar nicht.

    Agenturen nehmen für Vermietungen idR 15-20% oder einen festen Betrag vhb(der auch höher liegen kann, zB mit Gartenpflege...)

    Viel Glück
     
    #4 9. Juni 2015
  5. Calpe76
    Calpe76 New Member
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    Erst einmal vielen Dank für eure Beiträge Acacias37, baufred und pepe. Ich muss sagen, dass wir ähnlich wie pepe denken, gleichzeitig aber auch baufred Recht geben müssen, da dies wohl die vernünftigere Denkweise ist. Die Sache ist einfach die, dass wir IMMER Häuser mit Privatpool angemietet haben, weil wir selbst eben großen Wert darauf legen und auch Internet war immer zur Verfügung. Dies wollten wir eigentlich nicht missen, doch ist alles wie immer eine Frage des Finanziellen. Und gerade weil wir uns denken können, dass das Haus nicht das ganze Jahr über vermietet werden würde, wollen wir uns ja auch nicht selbst finanziell ruinieren. Was so ein Haus ungefähr kostet, haben wir ja schon längst recherchiert, jedoch wissen wir über die ganzen Nebenkosten nichts.

    Kann mir jemand vielleicht auch Auskunft geben, wie es mit kommunalen Schwimmbädern funktioniert. Wäre sicherlich auch eine kostengünstigere Sache als Privatpool, jedoch hätte ich dann Angst, dass die Kommune dieses Schwimmbad möglicherweise eines Tages schließen würde. Hat da jemand Ahnung davon?
     
    #5 10. Juni 2015
  6. baufred
    baufred Well-Known Member
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    .... was lernen wir daraus:

    hier ist die Kunst den Spagat zwischen Wunsch, Notwendigkeit und Bankkonto hinzubekommen ... :cool:

    Die "Poollösung" für die Kiddis sah bei uns in den 2-3 Wochen Urlaub/a etwa sooo aus:

    > unsere Urb. hat 2 (priv. betriebene!) Freibäder und es wurde mit den Kids damals 2 Tage/Wch. Freibad draus
    Kosten heute!/Tag+"Nase" 5€ > Erw. mit Liege - Kids die Hälfte
    > 1x/Wch. Spass im Umland (> Vergnügungsparks etc.)
    > die restlichen Tage "Sol y Playa" - kostenlos (bis auf "Leckereien" :D) ...

    ... und bei 2 ... 3 Wch. Urlaub im Jahr ist dieser Kostenfaktor pro Jahr erheblich günstiger als die regelmäßig anfallenden Pool-/Gartenpflegekosten übers gesamte Jahr bei 'nem "Prestige"objekt ... und davon abgesehen, der "Poolfaktor" als Aufschlag beim Kaufpreis ist auf jeden Fall nicht zu unterschätzen :eek:... und ob das dann in den wenigen Wochen per "Vermietungsdruck" sich das alles jemals rechnet, ist fraglich ... andererseits, wer das notwendige "Spielgeld" im Portfolio hat, dem kann diese Diskussion ja problemlos egal sein ... bei uns war es auf jeden Fall nicht so, denn die Hütte würde mit relativ hohem Eigenkapital und Kurzzeit-Restfinanzierung (10 Jahre) bei überschaubarem Fixkostenanteil (s.vorh. Post) und ohne Vermietungszwang zur Abdeckung der "Kostenlücke" erworben ...

    ... und Nachbarn mit Vermietung müssen alle 5-6 Jahre renovieren ... die "Standzeit" bei uns ist auf Grund des "pfleglichen" Umgangs mit der Bausubstanz dagegen 2-3x so lang ....

    btw.: natürlich bestimmt auch die Lage eines Grundstücks den Kaufpreis ... aber die Käuferschicht für hochpreisige Immos ist doch schon sehr wählerisch und wird auch zahlenmäßig dünner ... merkt man u.A. auch an den vielen "Se vende"-Schildern an den Häusern jenseits der 200/300 k€-Marke ... und, viele davon haben keinen Meerblick oder sind irgenwo im Berghang gebaut ... haben dafür aber "Macken", die der Laie in Kauflaune bei Sonne und Palmen nicht sieht (sh. meine Liste) ... dagegen ist im fortgeschrittenen Alter die fußläufige Infrastruktur um so wichtiger ...

    ... ihr merkt schon, Hormonwallung und klarer Verstand bei der Kaufentscheidung kommen sich da bestimmt "ins Gehege" ... :D

    Saludos -- baufred --
     
    #6 10. Juni 2015
  7. Calpe76
    Calpe76 New Member
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    Oh ja, baufred, da hast du wohl Recht!!!

    Wir waren gerade im Mai in Calpe und werden wohl dieses Jahr nicht mehr nach Spanien kommen. D.h. wir haben jetzt ca. 1 Jahr lang Zeit, uns ordentlich Gedanken über dieses Vorhaben zu machen.

    Wir haben diesen Urlaub aber auch schon genutzt, die Nachbarstädte wie Benissa, Altea und Javea anzuschauen. Um ehrlich zu sein, wäre es uns relativ egal wo, Hauptsache Lage und Preis stimmen. Wobei uns in Calpe der Strand schon sehr gefallen hat, da man sehr weit ins Meer reinlaufen konnte. Aber wir möchten uns zu diesem Zeitpunkt absolut nicht auf einen Ort festlegen, man wird sehen.......:-k

    Wie sieht es eigentlich bei Reihenhäusern aus. Die sehen ja alle gleich aus, wer bestimmt denn da, ob und wann z.B. die Hausfassade erneuert wird? Ist es wie in Deutschland, dass dann praktisch alle mitziehen müssen, auch wenn man dieses Vorhaben noch gar nicht als nötig empfindet? Das würde uns nämlich nicht gerade passen. Wir haben hier unser eigenes freistehendes Haus und ich finde schon gut, dass man sich dann bei solchen Fragen eben nicht der Mehrheit anschließen muss. Aber ob es in Spanien auch so kleinkariert ist?
     
    #7 11. Juni 2015
  8. Acacias37
    Acacias37 Active Member
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    #8 11. Juni 2015
  9. Meckerer
    Meckerer Well-Known Member
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    Bei Reihenhäusern und grösseren Wohnanlagen (auch Hochhäuser) mit z.B. Gemeinschaftspool u.ä. ist man anteilig am Gemeinschaftseigentum beteiligt. Eine Eigentümerrgemeinschaft muss zwangslüfig gebildet werden. Ab Wohnungstür ist man Alleineigentümer, ausgenommen sind Balkons, Terrassen, Aussenwände u.ä., die zum Genmeinschaftseigentum gehören und nur genutzt werden können. Alle Einelheiten sind im Gesetz LPH "Ley de la Propiedad Horizontal" festgeschrieben. Entscheidungen der Eigentümergemeinschaft müssen mehrheitlich getroffen werden, ausser bei z.B. Erhöhung der Beiträge oder Sonderausgaben - diese müssen einstimmig beschlossen werden.
     
    #9 11. Juni 2015
  10. pepe
    pepe New Member
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    Was ist schon vernünftig? Ist es überhaupt vernünftig ein Haus im Süden zu haben? Selbst mit viel Geld... Wie bereits gesagt gibt es zwar viele Urbanisationen mit Gemeinschaftspool und Grünanlagen, aber die Frage ist – was kostet das an Unterhalt? Bei uns in der Ecke sind das jährliche Abgaben welche zu entrichten sind. Also nicht nur ein paar Euro Eintritt Pool wenn man Lust dazu hat. Das sind dann nicht nur ein paar Hundert an Urbanisationskosten im Jahr, sondern deutlich mehr, kann in „netten Lagen“ auch richtig teuer sein. Auch können da immer mal Sonderrechnungen wegen Straße, Kanalisation oder Sonstigem kommen. Deswegen war es für uns wichtig keinerlei Urbanisation mit entsprechenden Pflichten anzugehören.

    LG
     
    #10 11. Juni 2015
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